赢也房产,败也房产!失去的十年我们会经历吗?

  2019年04月02日 19:21
  来源:刘磊地产评论

平成时代今年要画上句号了。诸多评论在探讨平成年间日本的得与失,而笔者认为,房地产泡沫的崩溃和失去的十年,是当下中国投资者最应该吸取的教训。

1985年后,日元开始单边升值,仅仅5年内,房价和股价都攀升至历史定点。如今会看,中国财富过程与之又有多少相似之处呢?

1989年,天皇易位,改号平成,也就是在这一年的12月,日本股指达到史无前例的38915点,总市值为611万亿,相当于当年GDP的1.5倍;股评家当时一直看好,第二年必须“4万点开头,年末5万点,三年后10万点!”。然而,现实不但没有实现这个目标,反而是股指回落到20000点,跌幅接近50%。在中国股市在2015年6月走出高点5178.19点,随后4个月的连续下杀,跌到了3000点,股指跌幅近60%。

再看楼市,1985年5月“广场协议”后,日本央行连续5次降低利率,放松银根,刺激国内经济由出口型向内需型转变,造成市场上资金极其充沛;而宽松的货币政策没有刺激和传导到制造业和服务业的实体经济,更多的资金流入房地产市场,其结果是地价与房价齐飞。与美国加州面积相当的日本,在1989年其地价市值已经是4倍于整个美国地价,仅东京的地价就和美国总地价相当。当年,东京银座5丁目鸠居堂拍出了当时吉尼斯纪录的全球最高地价,1平米1亿1千万日元(约97万美元)。

于是,房地产成为当时所有日本中产阶层参与的全民运动和投资盛宴,炒作和投资成风,高杠杆向银行疯狂借贷,并信誓旦旦相信:日本房地产是不会下跌的神话。

1987年发行的《福布斯》财富排行榜显示,日本22位亿万富豪中有14人是靠房地产入围的;而去年的胡润中国富豪榜中,上榜人士所从事的职业一项,炒房赫然在列。最终,房市成了一个全民参与的大赌 场。而既然是赌 场,就逃不开那个铁律:在赌 场待久了,就会成为赌 徒;赌 徒的离场,并非满载而归,而是输掉面前的所有筹码后才得以离场。

事实也证明了这一点,只涨不跌只能发生在神话中。

1990年,也就是平成2年,日本房价和地价在达到顶峰后迅速下跌,房价在之后的5年累计跌幅达到80%,地价跌幅达到75%。20年后的今天日本,很多地区的房价只有高位时的40%-50%。可见,即使是人多地狭的日本,土地资源极度稀缺的中心城市,寸土寸金的银座商业步行街等依然无法阻挡房价下挫的“洪流”,他们的刚性自住需求被洪流稀释得无影无踪,他们的资本投入被跌潮一下子所吞噬,有谁还记得他们是“刚需”而略显同情呢?根据日本国民经济年报的统计,日本土地价值从1990年至2002年的12年里总计损失大约900万亿日元;日本投资者投资海外的不动产,特别是美国的商业地产和住宅,损失率超过50%以上;总计损失之大,时间之长,堪称世界之最。更为深远的影响的是,平成时代的日本老了,老龄化、低欲望,都在昭示着,也许日本经济不会崩盘,但还想重回世界第二已经是无力回天了。朝日新闻也总结称:平成30年,日本败北。

综上而言,平成时代已落幕,而日本楼市冲击带来的余波尚在;房产财富的覆灭用日本经济“失去的十年”都无法弥补的。前车之鉴,后事之师,中国的房产财富变革和洗礼才刚刚开始,我们是要走日本的老路,先赢后输,还是做那个笑到最后的人?拭目以待吧。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。

责任编辑:苏隐墨
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